买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
文/观察员老王
五一就在眼前，青岛楼市，许久没有这样热闹了。
从豪宅之巅王家村，到城心之芯百安居，再到如今初改族们的新宠胜-闫板块与东李郑庄，几乎所有板块都有新盘上市。
与此同时，“演技派”房企在一季度的业绩可谓是喜忧参半，勉强靠低价P出一个红火的首开，二次加推变得异常困难；在一众进入高层的现房时代，开发商们对于打价格战已经做了充分的准备。
老盘货源充足，新盘加速狂飙，当众多开发商都准备在“五一”抢占先机时，恶战不可避免。
市场怎么走？谁是赢家？买房人又该如何抉择？老王今天先做一个总结稿，然后在一个个板块分解剖析。
在谈及闫家山三年未建的科大九年一贯制学校时，回复是：片区内有一所郑州路小学，可以解决孩子的入学问题，未来可以直升39中分校。一所全校只有三百多名学生，一个年级只有一两个班，以纾解外来务工人员子女为主要功能的学校，再加上四周工地的尘土飞扬和机器轰鸣的噪音，去解决雁山科技城这样城市新核的教育问题，全中国可能也只有市北区觉得没问题。不建新校也可以，在适龄儿童大幅减少的情况下，市北完全可以利用周边九年一贯制新校的资源把闫家山TOD的短板补上，但是你跟他讲资源匹配和教育升级，他跟你讲教育公平和“正在研究推进”。除了“好房子”的规划全面落后之外，青岛和优秀的城市在发展理念上的差距也是越来越大。所以，在一线城市和强二线城市强烈反弹的2026年，青岛楼市的“春天”比往年短。第14周和15周，竟然还出现了一个明显缩量的波谷，而且就算16周有的成交反弹，我们也应该关注一下都是什么盘撑起了这1300多套的成交：2026年的青岛楼市目前呈现的就是一个开发商推出特价房，局部解决刚需的弱反行情，楼市趋势并没有呈现根本性扭转。马上中考季、高考季就要来了，而且今年的两考难度胜于以往，你觉得在80后的心中，买房会比孩子前途更重要吗？作为买房人，你只有看透这一点，你在2026年买房时才会有耐心和战略定力，而不会被一些“演技派”开发商忽悠，首开高价接盘。
“神仙打架”，土豪“影帝”都难受
上周末，王家村双子星海信·安澜与君一·雲启相继召开了新闻发布会，公布产品细节。青岛豪宅一哥海信，与以“自以为非”谦虚姿态，集合江浙沪大师班底的君一，在王家村上的PK，可以说是2026年青岛豪宅市场最精彩的章节。在老王看来，这场崂山前海豪宅之巅的对决，只是切磋，没有输家。因为安澜只有74套，海信的老业主基本就可以消化。
君一·雲启五一实景示范区开放之后，放眼整个前海，实景展实力或许没有对手。当然，有人说，王家村上不是还有一个准现房马上要开嘛。老王还真实地探访了，看海视野没得说，但是看了那个大门，老王还是那个观点：豪宅与奢侈品、都不是简单的堆料，土豪老板的眼界、格局、审美力很重要。至于山下的豪宅，躺平摆烂的松弛感更让人瞠目结舌。节前老王去看崂山CBD一个现房项目，交房才三个月，水景就停了，园林比不了白云山不说，冬青都枯黄一片。
一两千万的房子，连个冬青都种不活，拍再多的美片尬吹，又有什么用？
崂山的腹地，最大变数在金茂。
看了璞逸世园，我们丝毫不会怀疑金茂的产品力。只是一季度过了几天好日子的张村河，二季度收折扣后销量又下来了。金茂新品能不能抗住期中考、下半年张村河现房准现房的价格轰炸，是崂山的另一大看点。
在青岛高端市场，另外一个值得关注的项目就是华润的中寰悦府。
市北CBD成为区位图边角的区位，华润的产品力和品牌号召力，以及完全碾压青云萬里同期产品的户型和得房率，必然会是2026年青岛现象级楼盘。
只是华润拿地后的高效推进，苦了青云万里、瑞海地这样的伪高端楼盘。
以低于宣传价7000元/㎡左右的价格首开，青云万里把不利因素最少的小户型卖了个七七八八，想趁着这股热乎劲浑水摸鱼，卖1号楼。
然而，市场的反馈极为冷淡，到现在仅仅签了一套。500W这个层级之下，高端改善还是拎得清的：青云万里的户型对比中寰悦府入门级没有任何优势，但是地段和配套差了不止一条街，谁会当这个冤大头？
那青云万里高楼间的小矬子，号称要卖到七八百万的大户型，不像当年紫御观邸那样百万大降价，怎么卖？
还有瑞海地。
实景示范区的开放，“糖水片”尬吹了一轮又一轮，小户型价格也是大跳水，但是一顿操作猛如虎，最后加推楼座也是到现在只签了一套。
都心琅悦，号称首开卖得最好的高层产品，87套房子，到现在还有47套处于可售状态。
业内朋友告诉老王，现在“影帝”级开发商开盘，卖了多少，都是直接✖️2做海报，看看“网上房地产”的签约数据，好像还真是那么回事儿。
这些开发商，都被市场把脸打肿了。
而且，我们看保利操盘的这俩项目，被市场打肿了脸还是没有一个真诚的态度。不论是瑞海地还是都心琅悦，近期加推的都是最差、不利因素最大的楼座。
所以，对于这些盘，老王和中介“专家”们的态度是完全不一样的：
因为是TOP级房企，不会烂尾，毛坯房基本底线能守住，所以可以买。但是千万别高价接盘，等海信双山等竞品上来，等他们被市场揍得更惨时，再说。
这个时机可能是今年下半年，也可能是明年，反正都是期房，急什么？
三大“卷王”同期PK，高层近身肉搏
就在刚刚，青特36地块发布了案名：青特·璟逸，至此青岛楼市的三大卷王都进入了销售周期。海信、绿城、青特，在这座城市都有着一流的美誉度和服务力；学区是一个很重要的原因，所以海尚府和静澜山一季度卖得很好；现房准现房+增值服务是一个原因，所以通和·悦章卖得好。当然，最重要的，还是价格要灵活，更要体现极致的质价比。被中铁诺德忽悠瘸了的平台公司也回过神来了，把逸安居交给了相对专业的远洋操盘，但是在产品定型的情况下，也只能打价格战。2025年的五月份，整个市北网签496套房子，李沧网签293套房子，哪怕今年与去年持平，在供应量几乎翻番的情况下，这点量也完全不够分。市场上可能有月销百套的爆款，但还有很多楼盘可能月销不过两位数。在这样的市场之下，不仅仅是楼盘在开盘节点和价格上的“白刃战”，不同观点、不同利益点的舆论战也都会打得比以往更为激烈。市场可能在过饱和的供应下，呈现出另外一种反常现象：开发商和中介们越着急，购房者心里的疑虑越大，缺点和问题会考虑得越多，反而出手更加犹豫，全然不像去年都扎堆在一两个楼盘那么果断。但是，老王要说一句：真正的机会与抄底的底价，都不是挤出来的。开发商比购房小白更懂市场，所以他们会死保首开，以价格换流速。面对如此杂乱的市场，我希望作为买房人，千万别坐在家里蹲直播间，而是应该通过实地的比较，做出理性的判断：预算只有200万，就不要去看璟逸和境观，回过头来挑璟悦的毛病，而是应该在这个价格段去看高层准现房和二手房，在其中选择相对最好最适合你的盘；不要觉得所有的楼盘价格都会越开越低，璟悦的内测楼盘，境观的精装，一定比首开盘房源的总价高；不是有会所华丽、零公摊的房子就一定适合你，如果你需要学区，需要现房准现房，那就不要看核心要素不符合自己需求的房子，而是在准现房中找最好的楼座，利用竞争到白热化的市场，谈破底的价格。真正聪明的人，会在五月份磕着瓜子看大戏，当开发商拼得筋疲力尽时，上去摘果子。当然，有一个前提，你要有足够的市场认知，否则你就会成为开发商的果子。如果你想摘开发商的果子，可以评论区里留言，老王会根据你的情况，帮你判断目标楼盘，最好的出手时机是不是在五月份。
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