买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
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文/观察员老王
上周末，参加一个朋友的聚会，突然接到一个营销老大的微信：
你听说了吗？我们马上要取消预售，在X月之后拿地的项目，都要现房销售了！
结合当下的市场环境，老王立即回了一个不可能。但是看到一线城市同行们的一些吹风文章，并与规则制定者沟通之后，老王发现此言非虚。
而且，就在今天，有三线小城已经开始实施现房销售的政策。
喜大普奔！
这是很多外行人的第一反应。但是对于这两三年急需要买房子，以及未来十年买房预算都不会暴涨的刚需而言，这意味着什么，我们需要平心静气来分析一下。
现房销售的三个问题
现房销售，所见即所得，对于消费者而言，表面看全是利好，没有利空，所以很多购房小白都盼望着这一天的到来。
但是，现房销售，相比现在的预售制，也会有三个问题。
首先，就是财务成本。虽然说楼市总体向下，但是我们看一些卖得好的房子，比方说前几年的华润·润府，通和·启章等楼盘，都是距离交房还有一年甚至两年的情况下就卖完了。现在的云上观澜、悦澜山等，所剩房源也都不错。开发商在建造期完全回款，它的资金压力就小一些。
如果全部是现房销售，那就意味着开发商在两年左右的建设周期里，只有投入，没有回报，开发商资金压力会成倍增长。
其次，产品的迭代。老王印象最深的是在西安调研时，金茂府盖了几层之后，西安突然放开了四代宅。为了不被迭代，金茂府就做了一半带露台，一半不带露台的设计。
现房销售，规划确定就加紧干活，万一项目主体封顶了，新的政策红利释放了，那这个项目到了现房就会很难卖。
简单总结，相比预售制，现房销售给开发商带来资金和产品双重风险。在市场向上的时候，也许大家咬咬牙也就接受了，现在楼市这个样子，那么现房销售落地后，带来的结果只有一个：
开发商更加的聚焦，拿地更为谨慎，房地产开发进入新一轮的萎缩周期。
如果这个政策青岛落地，那么未来三年青岛的新房供应很可能跌破5万套的水平线，直接回到二十年前的水平。
第三，房价上涨。我们看现在的房子，别说那些高周转企业，就是青岛的两大标杆，交付品质和卖家秀也都是有差别的。至于城阳一些降价楼盘，以金属漆代替铝板的减配操作，可以蒙蒙外行，但是业内一眼就能看出其中的猫腻。
现房销售，那可是实打实的拼实力了。你外立面做得不好，你园林做得不好，你车库档次低，那都是一眼能看出来的。
所以，开发商只有一条路：继续卷产品力。
但开发商不是慈善家，他们加倍投入建造成本，最后都会体现到房价里。
结合财务成本，老王认为如果楼市进入现房销售期：新建商品房的规模要下滑30%-40%，房价要上涨至少20%-30%。
“真空”期留给小白的低价陷阱
虽然我说这句话一定会挨骂，但是我依然要说：这个时候，如果青岛成为第一批现房销售的试点城市，那么青岛房地产将进入漫长的熊市。
对于购房者来说，特别是购房小白来说，最大的问题：好房子卖完之后，“低价”买垃圾房的概率越来越大
我们看东李也好，老四方也罢，一些性价比高的楼盘很多在期房阶段就卖光了。没有售罄，基本上也到了尾盘阶段。
现在谁剩下的房子多？华新园们剩下的房子多。开发商口碑差，产品力差，以前交付楼盘的物业不咋地，而且也没啥优质配套。
但是对于很多拿补贴的人来说，想拿政府的二孩或者补贴红利，还想在市场的上行期要好价格，那就只能买央和府、珺台这样前几年被别人挑剩下，又能满足你情绪价值的楼盘。
这个时候低价捡便宜的人，最多五年，就会感受到买房不做功课、贪小便宜的苦头。
所以，对于买房者而言，我们不要盼望任何能给与孱弱楼市暴击的政策此时出台，也不要盼望楼市萎靡没人来青岛拿地，合理的新陈代谢，对于我们才最有利。
当下楼市最明智的选择：“不计成本”的入手市场上的优质筹码。
五月份买房的“军规”
从目前的市场来看，老王认为2025年的二季度可能是刚需们最后的机会。两个理由：
2020年-2022年土地供应大年的项目，基本到了交付期，随着实景呈现，准现房的销售速度将超越2024年期房阶段，这批房子没了，未来买高品质新房就更难了；
我们说2024-2025是最好的买房时机，是因为这段时间我们还可以买到越秀、保利、金茂等大开发商的房子，开发商有一半的房源流速和价格还不错，后面流速下来后，有能力加配再调价。在这个历史背景之下，我们才可能花400万买到价价值420万的产品。
现房销售周期，我们可能有更好的产品，但是大概率花450万买现在价值400万的产品，财务成本和品质溢价都需要消费者买单。
当然，相比去年，有些房子确实涨了，这让很多等等族难以接受。但是你想两个问题：
1、相对高一点的价格卖到了好房子，比五年以后承担卖房差价损失，承担中介费、税费换房子，总体成本50+，哪个划算？
2、现在不买准现房，两三年后不得不在二手房市场买更落后的次新房，哪个划算？
大开发商，核心城区，高品质，尾盘准现房，不再去纠结价格上三瓜俩枣的差异，这是你未来十年实现资产保值增值，必须要遵守的“军规”。
所以，面对那些看似利好，实则利空的政策，看清趋势，做好规划，才最重要。